Хотите сдать в аренду квартиру или дом? Рекомендации специалиста.

Вы владеете квартирой или домом и хотите сдать в аренду? И у вас уже есть кандидат, который хочет арендовать ваше жильё. Достаточно написать договор аренды.

Кажется, что может быть проще? Остерегайтесь однако того, что он должен содержать все, что необходимо в нем быть. Или, наоборот, бы в нём не было того, что не позволяет Гражданский кодекс Чехии. Зачастую, самая большая проблема может возникнуть при согласовании прав и обязанностей арендатора.

Арендодатель хочет максимально защитить свою собственность и права при аренде квартиры или дома. Арендатор же обычно требует наибольшей свободы. Нелегко написать договор аренды, который подойдет обеим сторонам. О чём необходимо помнить при создании договора аренды?

Во первых всегда в договор аренды, обязаны быть включены как арендодатель, так и арендатор, т. е. имя и фамилия, адрес, индетификационный номер или дата рождения или даже номер удостоверения личности, а также все лица, которые будут проживать совместно с арендатором. Также хорошо описать предмет аренды (квартиру или дом) как можно точнее.

«В договор необходимо правильно прописать данные из кадастра недвижимости, такие как номер квартиры, номер здания, кадастровая площадь, адрес объекта недвижимости, номер этажа квартиры и ее расположение в здании, расположение и его площадь», - говорит Шмидт Валерий, старший маклер из агентства недвижимости M&M reality.

Помните также про период аренды. В договоре необходимо указать срок аренды. В этом разделе договора поясняется, что в случае, если срок не был указан в договоре, автоматически предполагается, что аренда заключена на неопределенный срок. И это может быть неудобно для арендодателя. В таком случае прекращение действия договора аренды может быть прекращено только в установленных законом случаях.

Обычно аренда заключается на определенный срок, чаще всего на один год, с пролонгацией. Впоследствии договор аренды может быть продлен в виде дополнения к договору аренды на следующий период.

«Можно заключить договор аренды на более короткий срок, что позволит арендодателю проверить и, при необходимости, не заключать новый договор с арендодателем», - говорит Лукаш Штрайт, глава юридического отдела M&M reality.

Не менее важно согласовать размер арендной платы и сборов за коммунальные услуги, связанные с использованием квартиры, перечень этих услуг, способ их распределения и срок оплаты арендной платы.

«Закон предусматривает, что арендная плата выплачивается заранее за каждый месяц, не позднее пятого дня соответствующего платежного периода, если не согласован более поздний день», - говорит Лукаш Штрайт. Также арендодатель с арендатором может договориться о сроке аренды произвольно.

Договор аренды может также включать пункт о ежегодном повышении арендной платы. Это можно решить, например, в форме предложения об инфляции. В этом случае арендная плата всегда растет за счет инфляции.

«Другой вариант - договориться о новых финансовых условиях, которые будут учитывать обычную цену в данном месте в случае продления контракта на дополнительный период в форме дополнения к договору», - объясняет Валерий Шмидт.

Если в договоре аренды такого соглашения нет, арендодатель может обратиться к арендатору с письменным предложением об увеличении арендной платы. Однако не ранее, чем через год после последнего повышения арендной платы. И это увеличение не должно превышать двадцати процентов за последние три года.

Как правило, стороны также договариваются о внесении депозита. Это может быть сумма, равная размеру до трех месячных арендных ставок. Депозит не должен являться или быть зачтённым как оплата последнего месяца проживания, т.к. возвращается арендатеру исключительно после получения годовых перерасчётов, по которым становится ясно, наличествуют ли за срок аренды перерасходы за использование тепла/воды/электричества/газа. В случае если арендодатель соглашается принять депозит, как оплату последнего месяца, получение задолженностей по перерасчётам, становится очень проблематичным.

Пока что, кажется, легко договориться об аренде. Однако дело не только в правах и обязанностях. Хозяин логически хочет максимально защитить себя. Напротив, арендатор хочет чувствовать себя как дома, а не быть ограниченным.

Ситуаций, при которых стороны не найдут точек соприкосновения действительно может случиться много. Для многих все будет зависеть от соглашения между арендодателем и арендатором.

Законодательство поддерживает только корректировки в выбранных ситуациях, при которых невозможно договориться иначе. Положения договора, нарушающие закон, будут считаться недействительными.

Часто обсуждается вопрос получения арендатором разрешение на постоянное проживание . «Запретить арендаторам регистрироваться на постоянное проживание, арендодатель в договоре может, но это не будет иметь большого значения в отношении самого процесса регистрации», - говорит Лукаш Штрайт.

Закон о регистрации проживания граждан третьих стран, требует письменного подтверждения владельца квартиры или дома. Также не следует забывать, что законом установлено - право постоянного места жительства не дает арендатору права на владение арендуемой недвижимостью, а также право предоставления другим лицам подобного разрешения.

Разумеется, что, владельцы недвижимости хотят знать, кто проживает в их квартире. Поэтому они соглашаются с арендатором в договоре, что условием предоставления возможности проживания следующих арендаторов должно быть письменно согласовано с арендодателем.

Арендатору, однако, такая договоренность, не может помешать предоставить проживание третьим особам. Лукаш Штрайт считает, что такое нарушение договора может привести, например, к расторжению, из-за грубого нарушения условий. Однако он добавляет, что действительность таких прецендентов еще не подтверждена судебной практикой.

Действующее законодательство также учитывает количество людей, которые могут проживать с арендатором в съемной квартире. Гражданский кодекс гласит, что в арендованной квартире может жить такое количество людей, которое пропорционально размеру квартиры и, следовательно, гигиеническим условиям. «Поэтому я рекомендую арендодателю предоставлять по договору квартиру в аренду фиксированному количеству людей», - подчеркивает Штрайт.

Однако эта договоренность будет иметь ограниченное влияние. Исключением является предоставление арендатором жилья для близких людей. Арендатор имеет право предоставить арендуемую площадь для проживания близким родственникам, без разрешения арендодателя, однако он обязан незамедлительно информировать владельца о изменение числа проживающих.

На основании гражданского кодекса, арендодатель не может запретить жильцам иметь домашним животным. Это нарушит закон. Тем не менее, арендатор должен обязательно сообщить домовладельцу о животном заранее и это не может являться поводом для расторжения договора аренды.

Однако владелец может потребовать повышения залога (до трехкратной месячной арендной платы) или увеличения арендной платы (желательно это прописать в договоре). «Это связано с ожидаемым увеличением износа квартиры и, следовательно, увеличением затрат на ремонт квартиры», - говорит Шмидт Валерий из M&M reality.

Один из частых вопросов - может ли арендодатель запретить арендатору курить в арендуемой квартире. Ответ на вопрос, может ли арендодатель запретить жильцу в квартире или нет, неясен. «Этот вопрос все еще обсуждается, и пока нет четкого ответа, основанного на соответствующем прецедентном праве», - объясняет Лукаш Штрайт.

Он лично считает, что переговоры по такому обязательству уместны. Будь то с точки зрения публичного права, т. е. заинтересованности государства в защите здоровья населения (не только арендатора, но и жителей-соседей и т. Д.), А также от с точки зрения частного права, которое должно защищать не только законные интересы арендатора, а и неавторизованное вмешательство в его имущественные права.

«В случае курильщика в квартире владельца квартиры может ожидать увеличения затрат на ремонт изношенной квартиры и вещей в ней, а также повышенного риска возгорания и ухудшения или полностью нарушенных добрососедских отношений. Такое согласие сторон и риск, если владелец добровольно берет на себя все последствия, по моему мнению, может оказаться неуместным вмешательством в права собственности арендодателя», - сказал Лукаш Штрайт.

Также, по словам Штрайта, возможность ограничения арендатора от курения, на практике очень сложна на практике. По его мнению, таков, что арендатору курение не может быть запрещено. В любом случае он также считает, что возможное повышение залога и арендной платы, как и в случае с животными в квартире, оправдано.

Очень обширная область договора - обслуживание и ремонт в арендованном помещение. Законодательство гласит, что арендатор выполняет и оплачивает только мелкий ремонт, связанный с использованием квартиры, из расчета 100 крон за 1м2 в год. «Все, что идет свыше, оплачивается арендодателем», - говорит Лукаш Штрайт.

Что такое текущее обслуживание квартиры - это обслуживание и уборка квартиры, в том числе объектов и оборудования, которые обычно используются при долгосрочном проживании в арендуемой недвижимости. К ним могут относиться покраска, перекраска, оклейка обоями и мытье полов и тому подобное.

Правила для других ситуаций должны быть установлены арендодателем вместе с арендатором. «Например, желательно указать в договоре, что разрешено в аренде, и что без письменного разрешения владельца не может быть изменено арендатором в арендованной квартире», - добавляет Шмидт Валерий. И также хорошо решить, могут ли такие изменения после аренды остаться в квартире, или арендатор должен привести все это в первоначальное состояние.

В любом случае, рекомендуется, для безопасной аренды обратиться в агентство, которое имеет хорошую и проверенную историю на рынке недвижимости, одним из которых является крупнейшее АН Чехии - M&M reality holding. Не забывайте, обратившись к непроверенным маклерам, вы рискуете не только несколькими тысячами крон, а вполне возможно и вашей недвижимостью.

Также читают